Avocat bail commercial TOULON : Transfert des dettes et vente du local commercial

Par un arrêt daté du 16 mai 2024, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation vient réaffirmer qu'en cas de vente d'un local loué, et malgré l'opposabilité du bail à l'acquéreur, les dettes personnelles de l'ancien propriétaire vis à vis de son locataire subsistent. 

En l'espèce, le locataire du local commercial avait réglé à son bailleur des charges prétendues indues à la suite de la signification d'un commandement de payer intervenue en juin 2011. Le locataire s'est donc acquitté des sommes visées au commandement en précisant qu'il s'agissait d'un règlement à titre conservatoire pour éviter la résiliation du bail. 

Le local était par la suite vendu à une nouvelle société qui devenait le nouveau bailleur à compter du mois de décembre 2011. 

L'acte de vente contenait une clause indiquant que l'acquéreur fera son affaire personnelle, d'une part, de la continuation ou de la résiliation des baux dont les biens sont l'objet ainsi que de toutes les procédures qui pourraient survenir à compter de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé, d'autre part, de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure.

En avril 2015, la locataire a assigné son ancien bailleur en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes à elle indûment payées. 

Le locataire fût débouté de ses demandes en première instance, ainsi qu'en appel. 

La Cour d'appel de Montpellier indiquait notamment dans son arrêt que : "le fait que l'ancien bailleur ait perçu les fonds dont la restitution est demandée par le locataire ne peut justifier comme retenu par le jugement entrepris que l'ancien bailleur soit maintenue en la cause dans la mesure où l'acte du 22 décembre 2011 prévoit expressément comme ci avant exposé que l'acquéreur c'est à dire le nouveau bailleur fera son affaire personnelle de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété même si la cause en était directement ou indirectement antérieure".

Or, la Cour de cassation rappelle que le locataire peut agir à l'encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 mai 2024, pourvoi n°22-19.922

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